Hay muchas cosas que tienen explicación, pero no se justifican, y creo que esta duplicidad es una de ellas. No voy a extenderme aquí en explicar el origen de cada una de las dos instituciones, pues lo que trataré en este artículo es la situación actual, en el año 2020, de estos dos registros inmobiliarios, y si tiene una justificación suficiente de cara al servicio público y a los ciudadanos.
Durante décadas hemos sabido que el Catastro era un mero registro fiscal con finalidad de conocer la riqueza imponible, y el Registro de la Propiedad es una institución para proteger el derecho de propiedad y dar seguridad a las transacciones inmobiliarias. Es decir, la primera es para satisfacer intereses públicos y favorecer la exacción de impuestos, mientras que el segundo de una institución de derecho privado para la protección del derecho de propiedad. Pero las dos instituciones están unidas por un nexo evidente, y es que las dos recaen sobre el mismo objeto, que es la propiedad inmobiliaria, lo cual hace que compartan muchas características comunes:
- Son registros
- Su información es de acceso público, con alguna limitación por motivos de protección de datos personales
- Se puede obtener certificación oficial de su contenido
- La finca es la unidad esencial: cada parcela delimitada de terreno es una finca
- Contienen información esencial sobre la finca: nombre del titular, superficie, linderos, nombre, naturaleza rústica o urbana
- Están enmarcados en la estructura del Estado y regulados, cada uno, por su ley específica
- Sus decisiones son recurribles jurídicamente ante otra instancia
- Su procedimiento está reglado, y están sujetos a unos determinados plazos
Pero su diferente finalidad jurídica tiene también una serie de consecuencias que se reflejan en las diferencias entre uno y otro:
- El catastro es obligatorio, y el Registro de la Propiedad es potestativo
- La falta de declaraciones de alteración de datos catastrales puede ser sancionado. La falta de inscripción de una venta no acarrea sanciones, simplemente interrumpe el tracto sucesivo (cadena de transmisiones)
- Es obligado atender los requerimientos del Catastro, bajo pena de multa. El Registro no hace requerimientos, solo notifica determinadas situaciones jurídicas del bien inmueble para conocimiento del interesado.
- Si el Catastro no cumple los plazos (mucho más largos) se produce solamente silencio administrativo. El Registro, sin embargo, sí que cumple los plazos (mucho más breves), porque si no, puede ver reducidos sus honorarios.
- El Catastro está enmarcado en el Ministerio de Hacienda y está atendido en su totalidad por funcionarios públicos, el Estado es el responsable civil de los errores y daños que pueda causar a terceros, está en edificios públicos y se mantiene con cargo a los presupuestos generales del Estado. Los libros del Registro de la Propiedad pertenecen al Estado, y está atendido por un funcionario público que accede al cargo por oposición, pero el Registrador actúa como un profesional libre cobrando sus honorarios con IVA, pagando a sus empleados, asumiendo personalmente el coste de la oficina en su totalidad, pagando la luz, el agua, el papel, y demás, y respondiendo personalmente de su gestión y eventuales perjuicios a terceros
- El Catastro cobra tasas o precios públicos por sus actos y certificaciones. El Registro de la Propiedad cobra honorarios que no son libres, sino según un arancel establecido en un Real Decreto, y a éstos se añade el IVA al tipo del 21%
- La información del catastro es fundamentalmente gráfica, y funciona sobre una cartografía digitalizada a la cual se accede por internet con entera libertad y desde cualquier punto, y de manera inmediata. Sin embargo, la información que contiene el Registro de la Propiedad es fundamentalmente jurídica, escrita, con datos sobre los titulares y las sucesivas transacciones, las cargas y embargos que puedan tener, las hipotecas, los derechos reales (usufructos, servidumbres, etc) que puedan tener las fincas, pero no todos. También se puede acceder a la información por vía telemática, pero viene extractada en una nota simple que tarda un dia o dos.
- La información catastral muestra la finca sobre un plano y permite la utilización de diversas cartografías públicas, con fotografías. Sin embargo la del Registro es solo de papel, aunque tiene una herramienta (Geoportal) para nuevas incorporaciones. Las nuevas incorporaciones de fincas ya se reflejan en una cartografía nueva creada hace poco tiempo, pero son muy pocas. Hoy en día, cuando se coordina una finca entre Catastro y Registro, se produce un vínculo entre ambos
- El catastro no muestra las cargas de las fincas, pero indica el valor catastral, que se utiliza para múltiples fines tributarios, de valoración inmobiliario y de ayudas públicas. Solo se accede con permiso especial. El Registro de la Propiedad solo incorpora los valores que los contratantes señala en las escrituras de compraventa, hipoteca, o de lo que se trate, y además no son accesibles al tercero, solo para el Registrador y para las Administraciones Públicas, en determinados casos.
Podríamos seguir estableciendo diferencias y similitudes, pero, en el fondo, el sentido común nos sugiere la siguiente pregunta: Si se trata de instituciones del Estado para describir las propiedades inmobiliarias con fines de hacer operaciones jurídicas sobre ellas, ¿para qué queremos dos?
La respuesta a esta pregunta no es fácil, pero es fácilmente comprensible: se trata de un servicio del Estado cedido en concesión a unos funcionarios (Registradores de la Propiedad) que lo gestionan sin ningún coste para el Estado, y que para ellos representa un buen negocio, como debe ser cualquier concesión administrativa. El que realmente necesita el servicio, paga por él (es potestativo) y así no repercute en el resto de la sociedad, y el que no lo quiere, no lo paga. Además, el Estado recauda elevados impuestos -IRPF e IVA- de las elevadas rentas y tiene a su disposición esa herramienta jurídica para asegurar jurídicamente los embargos y cualquier tipo de garantía inmobiliaria, sin pagar nada por ello, ya que es n servicio gratuito para las Administraciones Públicas. Asimismo, impone al Registro de la Propiedad una serie de deberes públicos de suministro de información estadística, económica y tributaria que no le cuesta nada, pues es gratuita, y también la gratuidad de determinados procedimientos judiciales. Si el Registro de la Propiedad pasara a a integrarse en la Administración General del Estado y estar servido por funcionarios con cargo a los presupuestos generales del Estado, la gestión sería como la de otra administración pública, lenta, y sobrecargada
Desde esta perspectiva del Estado, parece que la única razón de que permanezca ésta situación bicéfala de registros inmobiliarios es de tipo económico. Es un contrato que interesa a las dos partes, aunque de cara al ciudadano sea completamente desconcertante.
En la actualidad, y fundamentalmente desde la Ley 13/2015, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley del Catastro Inmobiliario, se está en un proceso de coordinación entre ambos registros, con la finalidad de que la información sea única, aunque se preste en dos sitios diferentes. Se trata de que en el registro de la Propiedad siga figurando la parte jurídica del historial de la finca, sus titulares, su descripción, y cargas, y que la descripción física esté en el Catastro.
Desde el punto de vista de la conveniencia del ciudadano, y prescindiendo de opiniones críticas sobre si el servicio público de protección y publicidad de las propiedades podía ser de una o de otra manera, lo cierto es que hoy en día se ha ganado en precisión y en calidad técnica, pues ya es posible conocer a través de internet como es físicamente una finca, protegerla jurídicamente, y tener cierta seguridad de que no va ser modificada en sus linderos por la actuación de un tercero. Y si alguien la modifica, pues se repone inmediatamente el lindero con un GPS, gracias a la georreferenciación. Lo que antes no era más que una descripción “a ojo” de una finca, sin garantías de la protección de su descripción física, ahora ya es un registro público de fincas correctamente georreferenciadas y descritas sobre el terreno de forma precisa y técnica.
Pero para que una herramienta sea útil para el fin que se ha creado, hay que utilizarla correctamente, que en este caso quiere decir “coordinar” el catastro y el Registro de la Propiedad, para que quede unificada la descripción física con la protección jurídica. Y mientras eso no ocurra, el propietario seguirá estando expuesto a modificaciones indeseadas de su finca.
El legislador ha querido meter todo el territorio en un programa informático de realidad virtual, primando el control sobre el ciudadano antes que la utilidad del servicio. El día que todo esté coordinado será idílico desde el punto de vista del derecho de propiedad, y podremos movernos por las fincas como por un videojuego, pero no sé si al ciudadano le compensará el coste y el esfuerzo para corregir una imprecisión catastral de unos pocos centímetros o metros cuadrados, si en lo físico tiene bien cerrada la finca.
Yo supongo que el final del proceso será la unificación de las dos oficinas en una sola que centralice la publicidad del derecho de propiedad, pero debido a las exigencias técnicas de la actualización de la cartografía, y a la finalidad de control y recaudación tributaria que siempre guía a un Gobierno, tendrá que ser una oficina ministerial atendida por funcionarios que con un empleo vitalicio en del Estado, pero sin incentivo económico ni profesional, y ninguna responsabilidad por los retrasos, cuya una única satisfacción sea la parcela de poder que otorga el trabajo en un organismo de la Administración, trabajar poco y sin la presión del cliente, a cambio de un salario normal, así que pasará a ser una carga más para el presupuesto público, y se resentirá la agilidad del servicio.
En fin, aunque sea imposible explicar algo tan grande y relevante en las pocas líneas de este artículo, creo que el sistema de información y protección de la propiedad ha dado un gran paso con la Ley 13/2015, y quizá ayude a realzar al derecho de propiedad inmobiliaria privada al lugar central que siempre ha tenido históricamente en la economía de todas las sociedades, y que debería seguir teniendo, como sano incentivo al trabajo y al ahorro de las personas.